Det kan være en ekstrem langsommelig og ikke mindst hård proces at søge om et boliglån, da der er så mange forskellige bankpapirer med en masse svære og forvirrende ord og begreber, man skal have styr på. Det er de færreste danskere, der kender til alle de økonomiske termer, da det jo ikke ligefrem er nogle, man slynger omkring sig i dagligdagen, og jagten på et boliglån kan derfor godt virke ekstremt uoverskuelig og trættende. Men på trods af dette, er det ganske essentielt, at man som låntager får sat sig ordentligt ind i, hvad det helt præcis er, realkreditinstitutionerne kan tilbyde én, og også hvad lånekontrakten på et realkreditlån egentlig indebærer. Hvis man ikke har 100 % styr på dette, kan det i værste fald betyde, at man en dag vil stå i en rigtig træls situation, da man egentlig ikke ved, hvad man har skrevet under på. Så et rigtig godt råd er at tage dig god tid til at sætte dig ind i alle detaljerne, så du i sidste ende står tilbage med det helt rette lånetilbud for dig – og selvfølgelig også det billigste.

Her i guiden vil vi hjælpe dig på vej, så godt vi nu kan, så du kan være bedre klædt på til at gå ud og tage et boliglån. Dette vil vi bl.a. gøre ved at give dig gode råd ift. låneprocessen samt ved at give dig en overskuelig forklaring af de allervigtigste økonomiske begreber. Kort sagt vil du altså være bedre stillet i en låneproces ved at læse denne guide.

Sådan forbereder du dig bedst muligt, når du skal tage et boliglån

Det første, man bør gøre, inden man går rigtigt i gang, er at få sig et grundigt overblik over sin privatøkonomi, da dette hjælper dig til at få et indblik i, hvor mange penge du egentlig har råd til at låne. Man bør derfor sætte sig ned og fastlægge et realistisk budget over både faste og variable udgifter, og der findes faktisk en masse gode råd til, hvordan du nemt og hurtigt kan gøre dette på nettet.

Herefter bør man undersøge de forskellige muligheder, der er, når man gerne vil tage et lån. Det mest relevante lån for boligkøbere er realkreditlånet, da det udgør den største andel ift. det lånte beløb i langt de fleste tilfælde. Det er dog vigtigt, at man her sætter sig ordentligt ind i, hvad de forskellige realkreditinstitutter kan give dig ift. realkreditlån, da der er stor forskel på, hvilke lånevilkår de forskellige institutter tilbyder deres kunder. Man bør derfor undersøge markedet for forskellige typer af boliglån, udvælge tre tilbud, du kunne være interesseret i, og sende en ansøgning til dem alle. Man binder sig nemlig ikke til nogen egentlig aftale, før lånekontrakten er underskrevet af begge parter. På den måde vil du være bedre stillet, da du frit kan vælge lige præcis det boliglån, der har mest værdi for dig, og så har du også større mulighed for at sammenligne, så du kan være helt sikker på, at du til sidst kun har det billigste og bedste boliglån tilbage.

Hvordan man optager et realkreditlån

Når man ønsker at optage et realkreditlån, skal man allerførst kreditgodkendes af kreditforeningen. Her er det vigtigt at huske på, at det ikke er dig selv, der skal henvende dig personligt til foreningen, men at det derimod er et led i købsprocessen mellem banken, realkreditinstituttet og ejendomsmægleren. Denne godkendelse sker ved, at du indsender en masse forskellige papirer, der siger noget om din kreditværdighed, og herefter skal kreditforeningen tage en beslutning ud fra disse papirer, om de vil bevilge et realkreditlån til dig eller ej. Disse papirer kan eksempelvis være gamle årsopgørelser og lønsedler, som skal hjælpe foreningen med at tage stilling til, om de har nok tiltro til dig og din økonomiske situation. Det skal her siges, at man skal have en vis luft i sin økonomi, for at man kan blive godkendt. Skulle det ske, at de i sidste ende vælger at godkende dig som låntager, vil de give dig et tilbud, som du så herefter frit kan vælge at tage imod eller afvise – valget er helt og holdent dit, og vi råder dig til at være helt sikker i din sag, før du træffer nogen beslutninger.

Kreditforeningen tager sikkerhed i din bolig, når du optager et realkreditlån, hvilket vil sige, at skulle det ske, at du ikke kan betale din termin som aftalt, vil din bolig højst sandsynligt ende på tvangsauktion. Dette er jo selvfølgelig en sikkerhed for kreditforeningen, så de er sikret at få så mange af deres penge tilbage som overhovedet muligt, og det er noget, de er nødsaget til at gøre, da de jo netop er en forretning, der går ud på at udlåne penge af store beløb. Det er derfor ganske essentielt, at du tager hele låneprocessen meget alvorligt og under alle omstændigheder kun optager et lån, hvis du har masser af råderum i din privatøkonomi. Det kunne jo for eksempel ske, at du en dag mister dit job af den ene eller anden årsag, og så er det altså en utrolig træls og uoverskuelig situation at stå i. Derfor er det meget vigtigt, at man kun låner, hvis man har luft i sin økonomi.

Finansiering med et realkreditlån

Et realkreditlån bruges til finansieringen af boliger, og der er en grænse for, hvor stor en del af boligens værdi, der må finansieres med denne slags lån. Hvis man kigger på ganske almindelige boliger som f.eks. lejligheder, rækkehuse, villaer osv., siger man, at maksimalt 80 % af boligens værdi må dækkes af et realkreditlån – resten af værdien skal derfor enten optages som et boliglån i banken eller lægges som kontant udbetaling. For byggegrunde er det til sammenligning 40 %, mens det er 60 % for sommerhuse.

Variabel eller fast rente

Med et realkreditlån er det muligt for dig som låntager selv at vælge, om du ønsker en variabel eller fast rente. Når man skal vælge, hvilken type rente, man ønsker, skal man gå ind og kigge på, hvad der passer bedst til éns økonomi, da der kan være fordele og ulemper ved begge typer.

Hvis du vælger et lån med en variabel rente, betyder det, at renten på lånet følger renten på markedet – og det er altså både, når den falder, og når den stiger. Renten bliver altså tilpasset hver 3., 6., eller 12. måned, og det er dit institut, der sørger for dette. Med denne type rente kan du aldrig forudsige dine rentevilkår, da du jo aldrig kan vide dig sikker på, om renten vil stige eller falde. Det kræver altså, at du har noget luft i din privatøkonomi, så den vil kunne klare nogle udsving i renten i fremtiden, og vælger man denne type rente, vil den korte rente have interesse for dig, da renten på dit lån jo bliver tilpasset med korte intervaller på blot 3 måneder – som tidligere nævnt.

Vælger du derimod et lån med en fast rente, får du den samme faste rente i al den tid, du har lånet. Dette giver naturligvis dig som låntager en tryghed, da du altid kan vide dig sikker på, at renten til hver en tid vil være den samme – også hvis renteniveauet stiger. Det skal dog siges, at etableringsomkostningerne ved denne type lån er en del højere, end hvis du vælger et lån med variabel rente, og man skal desuden være opmærksom på den lange rente. Den lange rente har betydning for den type lån, der varer over en periode på 10 år eller mere, og det er især USA’s samlede økonomi og den internationale renteudvikling, der har indflydelse på renteniveauet, når det gælder den lange rente.

Det er vigtigt, at man som låntager husker på, at det altid er en mulighed at lave nogle justeringer undervejs, såfremt det skulle ske, at din økonomiske situation pludselig ændrer sig med tiden – hvilket der jo er stor sandsynlighed for. Du kan altså altid omlægge dit lån, og det er uanset om du vælger et lån med en fast rente eller et lån med en variabel rente. Du kan eksempelvis vælge af nedkonvertere dit lån, hvilket vil sige, at du omlægger dit lån til et andet lån, hvor renten er lavere, men hvor gælden er højere. Du kan også vælge at gøre det modsatte – nemlig at opkonvertere – som jo så vil sige, at du får et nyt lån med en højere månedlig ydelse, men med en lavere gæld. En tredje mulighed er også at du vælger en helt ny type lån med nogle helt andre lånevilkår.

Det kan i princippet betale sig at konvertere lånet, lige så snart renten er faldet ift. det aktuelle lån. Det skal dog siges, at der er nogle ting, der kan gøre, at det er bedre at vente lidt. Det kan f.eks. betale sig at vente, hvis du tror, at renten kommer til at falde yderligere, da du vil ende med at skulle betale store gebyrer til realkreditinstituttet, hvis du konverterer dit lån hver gang renten falder bare en lille smule. Det koster desuden også penge i kurstab at konvertere. Endeligt kan det som regel ikke betale sig at konvertere, hvis du står og planlægger at sælge dit hus inden for den nærmeste fremtid, eller hvis dit lån udløber inden for den nærmeste årrække.
Man må altså selv gå ind og vurdere, hvor ofte og hvornår man har tænkt sig at konvertere sit lån. Det vil være en god idé at gøre det med det samme, såfremt du allerede har ventet i mange år og derfor har en høj rentebesparelse. Men der er jo ingen, der ved med garanti, om renten er højere eller lavere om et års tid, og det er derfor utrolig svært at sige, hvad man bør gøre.

Overvej løbetiden på dit lån

Det er helt essentielt, at man husker at tænke på afbetalingsperioden eller løbetiden på det lån, man tager. Dette hænger sammen med, hvor stort et lån du tager, og også hvor meget du har råd til at afbetale på dit lån på månedsbasis. Du får altså et højere månedligt afdrag, jo kortere løbetid du vælger. Det vil være muligt at diskutere dette med det institut, du vælger, men man kan som regel ikke vælge en afbetalingsperiode, der er længere end 30 år.

Bidragssats og kursskæring

Der er en masse gebyrer, der er rigtig vigtige at få styr på, når man optager et boliglån. Det første gebyr er kursskæring, som man betaler, når realkreditinstituttet eller banken etablerer lånet. Når man søger om et lån, sælger udbyderen obligationer på fondsbørsen, og det er det beløb, som realkreditinstituttet får for obligationerne, som du fri kan bruge til at betale sælger. Instituttet opkræver her et gebyr, da der jo selvfølgelig er nogle administrationsomkostninger forbundet med dette. Såfremt du en dag vælger at konvertere lånet, eller hvis du har et lån med en variabel rente, skal du også betale kursskæring.

Det andet gebyr er bidragssatsen, som skal betales hver måned. Dette gebyr er en betaling for, at din kreditforening gerne vil låne penge til dig. Realkreditinstitutterne er selv herre over denne sats og kan derfor også helt selv bestemme, om de vil hæve den.

Få et økonomisk råderum med afdragsfrihed

Endnu en ting, man skal tage stilling til, når man tager et boliglån, er, om man ønsker afdragsfrihed. Denne ydelse har den betydning for dig, at du ikke skal betale afdrag på dit lån i de allerførste 10 år af den samlede løbetid, som dit lån har – du vil derfor kun skulle betale gebyrer og renter i disse år, som giver dig som låntager en masse luft i din økonomi. Du skal blot være opmærksom på, at du jo selvfølgelig skal betale afdrag på lånet, når tiden er gået, og den månedlige ydelse vil derfor også stige markant, da man jo har kortere tid til at betale tilbage på sin gæld, sammenlignet med hvis man ikke havde valgt den afdragsfrie periode.

Hvad det koster at låne til køb af bolig

Der er et hav af sider på nettet, der hjælper dig til at beregne, hvad det vil koste dig at låne til køb af bolig. Disse låneberegner tager først og fremmest udgangspunkt i, hvor meget den ønskede bolig koster, og herefter den udbetaling, som du er i stand til at betale. De medregner yderligere de anslåede handelsomkostninger og beregner en fuld finansiering af boligkøbet.

Du kan frit eksperimentere med løbetiden, lånetypen og størrelsen på udbetalingen for at finde ud af, hvor meget det vil påvirke ydelsen for det lån, du gerne vil optage.

Obligationsrenter og kurser

Det kan som sagt være rigtig svært som boligejer at finde hoved og hale i de mange begreber, og så hjælper det ikke ligefrem, at man hele tiden hører om realkreditrenter, der falder, og eksperter, der advarer om, at man ikke må konvertere sine lån for ofte. Der er derfor ikke noget at sige til, at det kan være ekstremt svært at gennemskue, hvordan hele boliglånsmarkedet lige hænger sammen, og hvordan det nu lige er med de kurser og renter på realkreditobligationerne, som vi kort var inde på tidligere – men bare rolig, der er hjælp at hente her.

Hvis vi først starter med realkreditobligationer; Disse er et bevis på, at du skylder penge under nogle bestemte vilkår, og disse penge låner du af investorer, som eksempelvis kan være privatpersoner eller investeringsforeninger. Det er realkreditinstituttet, der udformer lånebeviset og herefter sætter det til salg på børsen, og så er det sådan set bare op til investorerne at vurdere, hvor meget dette bevis er værd.

Det er vigtigt, at du her er opmærksom på åbningskursen, da den afgør, hvor mange penge du får udbetalt for hver 100 kr., du låner. Dog skal det siges, at såfremt du vælger ikke at betale lånet ud før tid, er det egentlig ikke så relevant for dig, hvordan kursen udvikler sig senere hen, da dette kun er vigtigt for de personer, der har købt obligationen som en investering.

Disse obligationer handles løbende på børsen – præcis på samme måde som aktier – og det er derfor, at kursen løbende stiger og falder, og såfremt kursen stiger i den periode, man ejer en obligation, tjener man naturligvis penge, og hvis det omvendte sker, taber man penge. Kursen afhænger af, hvor attraktiv den er for investoren, hvilket yderligere afhænger af, hvilke andre muligheder den givne investorer har.

Du finder realkreditobligationers kurser hos de forskellige realkreditinstitutter som eksempelvis BRFkredit, Realkredit Danmark, Nykredit, Nordea Kredit osv.

Vælg den rigtige – og ikke mindst billigste – realkreditforening

Når man som låntager skal ud at vælge realkreditforening, kan du sådan set selv frit vælge og vrage – også selvom din bank er tilknyttet en realkreditforening. Det er derfor en rigtig god idé, at man undersøger markedet grundigt, inden man træffer sin endelige beslutning. Hvis man er forholdsvis ny, når det kommer til boliglån, ligner institutterne hinanden, men man bør gå ind og sammenligne prisniveauerne, hvilket man kan gøre, ved at se på bidragssatsen. Det er som tidligere nævnt det beløb, som du skal betale til realkreditinstituttet for overhovedet at have lov til at have et lån. Disse penge går bl.a. til lønninger til de ansatte i instituttet, så det er jo sådan set det, foreningen tjener på at formidle lån mellem dem og dig som låntager.

SHARE