Boligsalg – den komplette guide til salg af bolig

Står du og skal have din bolig sat til salg men er i tvivl om, hvordan sådan noget egentlig skal gøres, så er du kommet til det helt rette sted. Her på siden vil vi hjælpe dig igennem hele salgsprocessen og forsøge at svare på de mest gængse spørgsmål, når det kommer til boligsalg. Vi tilbyder dig altså et samlet overblik over alle de faktorer, du som sælger bør forholde dig til og overveje, når du skal sælge din bolig.

Vi er udmærket klar over, at hele salgsprocessen godt kan være lidt af en jungle at finde rundt i – både for førstegangssælgere, men også for de mere erfarne – i og med at der er rigtig mange ting, man skal være opmærksom på som sælger. Men bare rolig! Med vores råd i bagagen vil du forhåbentlig være klædt bedre på, når du skal sælge din bolig.

Sørg for at være godt forberedt

Det er for alle mennesker en rigtig stor beslutning at sætte sin bolig til salg. Der er som regel en masse minder forbundet med sit hus, der kan være svære at give slip på, men det kan være, at der er opstået nogle nye jobmuligheder, som kræver, at du flytter til en ny by, eller at I måske blot har brug for lidt mere plads.

Man bør selvfølgelig være godt forberedt, inden man sætter sit hus til salg, da ordentlig forberedelse er nøglen til en vellykket og god salgsproces. Man skal som det første overveje, om man vil sælge sit hus med hjælp fra en ejendomsmægler, eller om man ønsker at gøre det selv. Såfremt man ønsker at sælge sit hus selv, er der en masse penge at spare, til gengæld er man selv nødsaget til at lægge kræfter og tid i hele salgsprocessen – lige fra salgspapirer til markedsføring. Vi vil uddybe fordelene og ulemperne ved begge salgsmetoder senere.

Herefter er det en god idé at få en professionel (en ejendomsmægler) til at vurdere din boligs salgspris – også hvis du har valgt, at du selv vil stå for salgsprocessen. Man kan dog også vælge at søge oplysninger på nettet omkring salgspriserne på de andre boliger i dit område, så man selv kan danne sig et indtryk af, hvad éns bolig skal koste. Prisen på éns hus beror på nogle forskellige forhold, såsom beliggenheden, husets tilstand, antal kvadratmeter, renteniveauet osv. Alle mennesker har som regel en idé om, hvad éns hus koster – eller bør koste. Dog stemmer dette ikke altid overens med, hvad en professionel vil vurdere salgsprisen til. Det er vigtigt, at man ikke sætter prisen for højt, da man derved risikerer, at man ikke får nogen henvendelser, men samtidig vil man heller ikke sætte prisen for lavt. Vi anbefaler derfor altid, at man får en professionel til at kigge på, hvad boligen bør koste, så man undgår enten at miste penge eller at stå med en bolig, som ingen har råd til at købe.

Endelig kan vi anbefale, at man får udarbejdet og anskaffet dokumenter, der vedrører ens boliger – både energimærkning, elinstallationsrapport og tilstandsrapport.
En energimærkning omhandler bygningens energimæssige tilstand og er faktisk en lovpligtig vurdering. Den indeholder oplysninger om bl.a. isolering og energiforbrug samt en samlet oversigt over mulige forbedringer. Dette dokument skal udarbejdes af energifirmaer og kan komme op at koste mellem 5.000 og 7.000 kr.
Når du skal ud at have fat i en elinstallationsrapport, skal du bruge en elinstallatør. Denne rapport gennemgår både boligens indendørs og udendørs elinstallationer, og det er så installatørens opgave at angive fejl og mangler. Rapporten gælder i ét år, og den vil koste et sted mellem 1.500 og 3.500 kr.
Slutteligt er der tilstandsrapporten, hvor man få et overblik over boligens fejl og mangler. Denne bliver udarbejdet af en byggesagkyndig, som grundigt går igennem hele boligen. Denne rapport gælder i 6 måneder, og koster mellem 4.000 og 10.000 kr. at få lavet.

Markedsføringen og fremvisningen

Når man er igennem hele forberedelsesfasen, er det på tide, at man begynder at overveje markedsføringen – det er jo vigtigt, man gør opmærksom på, at éns bolig er til salg over for potentielle købere, ellers kommer man ikke langt.

Som det første er det en god idé at eksponere boligen, hvilket eksempelvis kan gøres via Facebook og forskellige boligsider. Såfremt du vælger at arbejde sammen med en ejendomsmægler, vil han højst sandsynligt gøre din bolig synlig i avisen, i et udstillingsvindue og på sin egen hjemmeside. Hernæst bør man have en salgsopstilling klar, der i bund og grund er en skriftlig præsentation af boligen, og som skal give interesserede købere de mest relevante oplysninger om boligen – det kan eksempelvis være informationer om indretningen, prisen, arealet, standen osv.

Når der er styr på salgsopstillingen, anbefaler vi, at man gør sin bolig i så god stand som muligt, så den er indbydende for potentielle købere. Der er nogle metoder, der både er gratis og nemme, som kan gøre din bolig ekstra lækker og indbydende. En god idé er bl.a. at købe nogle smukke og farverige blomster og sætte dem rundt omkring i huset, så de giver en skøn duft. Man kan ydermere købe friske frugter og krydderurter, som er med til at give et mere hjemligt udtryk. Hvis man har en have, kan man også give den en ordentlig tur, så den fremstår velholdt – ordn bedene, ryd op, slå græsset osv.
Inden en eventuel fremvisning bør man også altid sørge for at få luftet ordentligt ud, så der dufter friskt – dette gør sig især gældende, hvis der er en hund eller kat i huset, eller hvis man er ryger. Man bør også trække alle gardinerne fra i alle rum, så lyset kan komme ordentligt ind og pudse vinduerne. Desuden bør man give hele boligen en ordentlig rengøringstur – og glem nu ikke ovne, skuffer og skabe, da køberne lægger mærke til alting og ikke er bange for at snage. Så det er en god idé at få ryddet op i samtlige rum. På den måde virker hjemmet også mere ordentligt og større. Man bør desuden fjerne overflødige møbler, så de potentielle køberne lettere kan forestille sig, hvordan de gerne vil indrette rummet.

Hvis du vurderer, at din bolig kræver nogle lidt større forandringer, for at det vil kunne blive solgt, har vi her nogle råd, der kræver økonomiske investeringer. Man kan eksempelvis overveje, om man bør fjerne de kedelige gulvtæpper og gøre trægulvet pænt at se på, da dette kan give rummet et helt andet udtryk. Herudover kan man også nemt pifte enten et slidt badeværelse eller køkken lidt op, hvis man tilføjer lidt ny maling og eventuelt nye låger. Ydermere kan man sørge for, at både døre og vinduer er velholdte, og hvis man har punkterede ruder, kan disse skiftes ud med nye. Endeligt kan man overveje, om de mørke lofter og vægge skal males i en lys farve, der reflekterer lyset, og dermed får rummene til at virke større.
Det er selvfølgelig svært at sige, om disse tiltag kan betale sig eller ej, så man bør derfor overveje kraftigt, hvilke der vil komme dig til gode bedst muligt – så du ikke blot kommer til at bruge en masse penge unødvendigt. Man bør derfor altid vurdere, hvilke forandringer der vil give mest mening ift. at gøre din bolig mere salgsklar.

Når det er tid til at vise din bolig frem, kan du enten selv stå for det eller få din ejendomsmægler til det, såfremt du har valgt at sælge din bolig via en ejendomsmægler. Man har to muligheder at vælge imellem, når det kommer til at vise sin bolig frem. Enten kan man vælge at fremvise sin bolig i et åbent-hus-arrangement, eller også kan man blot vælge at vise den frem til én potentiel køber ad gangen.

Selve salget

Når du har været alle fremvisninger igennem, og der er flere, der er interesseret i at købe din bolig, kan man overveje en budrunde. Her bør man helt klart inddrage en ejendomsmægler, så man er sikker på, at alt foregår helt efter bogen.
Herefter, når den helt rette køber er fundet, skal man have udarbejdet en købsaftale. Denne aftale består af en kontrakt mellem køber og dig, og når begge har underskrevet den, skal det ses som en bindende aftale mellem jer.

Til slut skal købet gennemføres, så handlen berigtiges. Dette indebærer, at der skal tinglyses et skøde, hvilket skal registrere efterskiftet i tingbogen og give køber retten over boligen. Skødet skal indeholde de vigtigste informationer vedr. overdragelsen af boligen, såsom køber og sælgers personlige oplysninger, overdragelsesdatoen og adressen.

Når man skal overlevere boligen

Når man skal overlevere boligen til køber, mødes man normalvis med køber ved ejendommen, hvor man sammen får aflæst forbrugsmålere osv. Herefter overdragerne man nøglerne, og så er huset officielt overgået til køberen. Men det er ikke helt slut her, da man så bør få udarbejdet en refusionsopgørelse, der er en samlet oversigt over boligens udgifter fra den dag, køber overtog boligen. Slutteligt skal man huske at melde flytningen, hvilket skal ske senest fem dage efter købers overtagelse, og dette skal meldes til folkeregistret, Post Danmark og ens forsikringsselskab.

Hvorfor det er en god idé med en ejendomsmægler

Det kan som sagt være meget svært som sælger at finde hoved og hale i boligmarkedet, og det er her, en ejendomsmægler kan være en stor hjælp. Når man vælger at sælge sin bolig via en ejendomsmægler, giver det et bedre boligsalg, samtidig med at det giver en vis ro for dig som sælger. Herudover vil boligen som oftest blive solgt hurtigere og også til en højere pris, end du hvis solgte huset selv. En anden fordel er, at ejendomsmægleren kender markedet ud og ind og har en god forforståelse for, hvilke spørgsmål en køber typisk vil stille. Han eller hun ved desuden, hvad forskellige forhold har af betydning for værdien af din bolig. Ejendomsmægleren har altså masser af erfaring, som er med til at komme dig til gode i salgsprocessen.

Men hvad er det så, dine penge helt præcis går til, når du vælger at betale for en ejendomsmægler? Omkostningerne går bl.a. til markedsføringsbidrag, dokumentationsomkostninger, udgifter til energimærke, tilstands- og elinstallationsrapport og endeligt til ejendomsmæglerens honorar til rådgivning. Ifølge loven må honoraret ikke bestemmes centralt og varierer altså fra ejendomsmægler til ejendomsmægler.

Hvad man bør være opmærksom på, inden man vælger en ejendomsmægler

Såfremt du ønsker at sælge din bolig via en ejendomsmægler, er det ganske essentielt, at man gør sig nogle grundige overvejelser, så man har de bedste forudsætninger for at finde den rette ejendomsmægler.

Vi anbefaler, at man allerførst undersøger markedet og finder de vigtigste informationer for de forskellige mæglere – man kan eksempelvis gå ind og kigge på, hvor hurtige mæglerne er til at sælge, hvor mange boliger firmaet har solgt, og om deres kunder har været tilfredse. Man kan bl.a. bruge siden trustpilot.dk og boligsiden.dk. Herefter bør man tjekke, om der har været nogle klager over den specifikke ejendomsmægler, som du overvejer at vælge. Dette kan gøres hos Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere og hos Klagenævnet for Ejendomsformidling. På den måde undgår du at stå i en træls situation med en ejendomsmægler, der slet ikke lever op til dine forventninger om en god mægler.
Ydermere er det en god idé at få et tilbud fra minimum to mæglere eller flere, og så kan du aftale et
møde med din personlige favorit efterfølgende. Når man skal vælge ejendomsmægler, bør man ikke blot vælge ud fra, hvem der sætter den højeste salgspris. I stedet bør man gå efter en mægler, som man umiddelbart klikker med og har det godt med. Det er ganske essentielt, at du vælger den person, du har allerstørst tillid til, så får du den bedste oplevelse.

Når man samarbejder med en ejendomsmægler, bør man være opmærksom på, at nogle mæglere har en ordning for at få boligen solgt hurtigt til den vurderede pris. Denne ordning består i, at sælgeren kan betale en given pris til mægleren, og her er det vigtigt, at man overvejer, om denne omkostning egentlig er en fordel for dig, eller om det bare er en unødvendig udgift, som du egentlig ikke vil få gavn af. Der er også nogle ejendomsmæglere, der lokker med forskellige gaver, og her bør man overveje, om det i stedet vil være smart at forhandle om et nedslag i salæret.

Desuden bør man være opmærksom på ejerforhold og samarbejdsaftaler, da de fleste mæglere er ejet af eller har et samarbejde med et fast forsikringsselskab, pengeinstitut eller realkreditinstitut. Det er faktisk lovpligtigt, at mægleren fortæller dig, hvilke selskaber han eller hun samarbejder med. Endeligt anbefaler vi på det kraftigste, at man vælger en mægler, der er medlem af Danmark Ejendomsmæglerforening, også kaldet DE. Chancen for dette er forholdsvis stor, da hele 9 ud af 10 mæglere er medlem i denne forening. Når man er en del af denne forening, er man forpligtet til at følge nogle brancheregler, og der er yderligere visse krav om efteruddannelse osv.

Selvsalg – sælg din bolig på egen hånd uden hjælp fra en ejendomsmægler

Der er som regel ret høje salærer, når man sælger en bolig med hjælp fra en mægler, og derfor er der mange, der vælger at stå for boligsalget selv. Hvis man har mod på det, og selv kan overskue at stå for hele salgsprocessen, er dette en ganske fin salgsmetode.

Den allerstørste fordel ved selvsalg er naturligvis prisen, da man her slipper for at betale dyre domme for at få en mægler til at finde en køber til din bolig. Man bør dog, hvis man vælger selv at sælge sin bolig, få en advokat, der kan sikre dig bedst muligt og sørge for, at alt sker efter bogen – og bare rolig, dette er slet ikke lige så dyrt som en ejendomsmægler, i og med at man her kun betaler for den juridiske rådgivning og udarbejdelsen af dokumenter.

Ydermere giver selvsalget dig en utrolig stor personlig frihed. Du bestemmer helt selv, hvor meget din bolig skal koste, og generelt bare hvordan hele processen skal forløbe. På den måde behøver du aldrig at skulle gå på kompromis, og alt kan derfor foregå 100% efter dit hoved.

Der er dog nogle udfordringer ved at vælge selvsalg fremfor at få hjælp fra en ejendomsmægler, og den allerstørste er nok, at du på egen hånd skal ud at finde en køber. Det kan være ganske uoverskueligt at finde ud af, hvor man skal starte. Det er derfor vigtigt, at man på forhånd har fået sat sig ordentligt ind i tingene. Man skal desuden være opmærksom på, at der skal lægges mange timer i at sælge sin bolig, da man selv står for al ansvaret. Det kan nemt gå galt, hvis man eksempelvis glemmer at oplyse om visse byggedetaljer osv.

Men det kan selvfølgelig lade sig gøre, og der er altså som sagt en stor sum penge at spare ved at gøre tingene selv frem for at benytte sig af en ejendomsmægler. Disse penge kunne man jo evt. bruge til at sætte sin boligpris lavere end konkurrenternes, så man kan øge sine chancer for et hurtigt salg på den måde. Herudover har sociale medier som bl.a. Facebook jo også gjort det endnu lettere for én selv at markedsføre sin bolig.

Der er altså fordele og ulemper både ved salg via en ejendomsmægler og ved selvsalg, så det er op til dig selv at vurdere, hvilken salgsmetode der passer bedst til dig.